土地供應 (曾淵滄)

一九九七年七月一日,代表香港二手樓的樓價趨勢的中原城市領先指數為一百點,那是基數。之後,香港面對亞洲金融風暴,再加上董建華政府大建房屋,於是樓價由高峰下跌。一九九九年至二○○○年股市曾經因為狂熱而反彈,但最終是泡沫爆破,經濟衰退。再加上二○○三年的「沙士」,樓價跌至谷底,中原城市領先指數只剩三十一點。後來經濟逐漸復甦,樓價也回升,二○一二年中原城市領先指數又回到一百點,全民嘩然,因為一九九七年的一百點是被認為瘋狂的價格。
二○一○年開始,香港政府推出了需求管理的政策以打壓樓價,但直到二○一七年,中原城市領先指數為一百六十點,又上升了百分之六十。許多人說,需求管理無效。
什麼是需求管理?
方法是壓抑炒作,提高短期炒作成本,通過各種各樣的印花稅,來提高非本地人、非首次置業者買樓的成本。換言之,只有香港永久居民,同時是首置業者,才可以免交特別高的印花稅,這些稅項當然有一定的作用,否則樓價也許比目前更高。
但是,壓抑需求不等於需求消失,而是把需求往後延。人是沒有耐性的,當人們看到樓價沒有下跌,向後延的需求還是會出現。隨着人口增加,剛性需求是存在的,因此如果不在供應這方面下功夫,如果不增加房屋供應,需求是無法長期壓抑的。過去五年,香港樓價上升百分之六十,而另一個城市新加坡,很巧地也幾乎與香港同期推出需求管理政策,新加坡與香港所推出的各種各樣額外印花稅更幾乎一模一樣,但新加坡除了壓抑需求之外,也增加土地房屋的供應,結果新加坡的樓價在三年前開始下跌,連跌三年。因此,當地政府現在也開始放寬壓抑需求了。直到最近一段日子,樓價才在低位止跌徘徊。
現在,新特首林鄭月娥決定增加土地、房屋的供應,成立一個「土地專家小組」研究尋找土地,又推出「港人首置上車盤」,並將過去曾經一度推行的「綠置居」及「白居二」恆常化。「綠置居」即讓住公屋或輪公屋的人購買新的、專為他們而設的居屋;「白居二」則讓居屋業主可以不必補地價出售居屋。更有趣的是,香港的大地產商也很努力配合。今年香港大地產商通過補地價將手上的農地轉換成住宅用地總樓面面積高達八百八十六萬平方尺,土地供應真的大躍進了。

(作者為財經評論員。)

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