香港樓市新格局:從七百萬到十四億人的市場 (駱惠南)

必須先說明,本文所說的香港樓市只限於住宅市樓,不包括工商業樓宇市場。
從上世紀五十年代以還的半世紀,香港樓市是在人口、政治、利率與政府土地供應四大因素的形塑下而成形的。這四大因素分別在不同的時期擔當主導的因素,個別時候也曾由其中兩大因素疊加發揮影響,如八十年代中就是利率與政治的共同作用使樓市陷於低潮。這些因素所以主導香港樓市,說到底就是改變了市場的供求關係,使市場失去均衡。因為香港政府主導土地供應,每當樓市失衡時,政府可以在土地供應層面作出調整,使極端的市場狀態恢復正常。在相當程度上,香港政府在這半世紀的樓市所擔當的角色,類似中央銀行在市場經濟的角色。中央銀行以逆經濟周期控制貨幣供應與資金價格,熨平經濟波動,應對經濟極端狀態。香港政府的土地供應政策也有明顯的逆周期特點,這對香港樓市發展尤其是在風高浪急的極端情況下至關重要。回歸前十三年限定每年十五公頃批地,其實就是使香港政府在這段時間沒有酌情的彈性,類似讓中央銀行失去推行貨幣政策的功能。
歷史是不斷前行的,新世紀第一個十年的後期,香港樓市出現了新的主導因素,使原來四大因素轉而成為較次的因素了。這就是本文標題所點出的樓市新格局:從七百萬人到十四億人的市場。

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(作者為香港經濟學博士。)

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