土地大辯論能救近火? (曾淵滄)

近兩年,香港樓價一升再升,已經成為政治問題,香港特區政府明白,這是土地供不應求的結果,因此,正在很努力地尋找新的土地供應。去年成立了一個「尋地小組」(土地供應專責小組),開了幾次會,近日總結尋地結果,列出十八種土地供應的可能性,然後公開諮詢,稱之為土地大辯論。
土地大辯論剛剛開始,特區政府一幅位於啟德的土地公開招標,中標者是新鴻基地產,中標價高達二百五十一億六千一百萬元,成為香港官地最高招標價的地王,算起來每平方呎可建樓面的價格也高達一萬七千八百元。四年前,嘉華國際在啟德的中標呎價值五千三百元,四年之間,漲價二點三六倍,同一時間,代表樓價升跌的中原城市領先指數則由一百一十七點升至近日的一百八十三點,升幅僅百分之五十六。由此可見,地價的漲幅遠遠高於樓價的漲幅,地產商也清楚地看到土地供應出了問題,所謂土地大辯論,在地產商眼中,是遠水救不了近火,還是高價買地更實際。
香港地價突然高漲是從二○一六年十一月開始的,當時,海南航空參加啟德的另一幅土地招標,結果以呎價一萬三千六百元中標,震驚市場,不少評論都說海南航空瘋了。不過,的的確確,從那個時候開始,啟德土地就再也沒有低過呎價一萬元的成交。近一段日子,海南航空本身出現資金周轉問題,開始轉售已經買下來的土地,至今賣了兩幅於啟德的土地給恆基地產與會德豐,呎價也高達一萬五千元。因財困而被逼賣地的海南航空出售啟德的二幅土地竟然在賬面上仍有微利,說明地價的的確確是大幅上升了。

擬向地產商開徵一手樓空置稅
樓價上升,人人都說地產商發大財,地產商甚至囤積居奇,建好的樓房不賣,導至特首林鄭月娥公開說香港特區政府正在研究向地產商徵收一手樓空置稅,也就是說地產商建了樓房,入伙後還不售賣便得交空置稅。
不過,當我們看到地價的升幅遠高於樓價的升幅,說明在香港當地產發展商的風險也的確不小。地價狂升,早幾年買地的地產商固然賺到很多錢,但是,以目前的高價買地的地產商,將來是否有錢賺,則是未知數。
當然,地產商參加土地招標時,考慮的因素非常多,啟德土地漲價的速度特別快,也可以說是地產商認為香港市區土地的供應的確很少。目前「尋地小組」所列出來的潛在土地供應多在郊區,大地產商自己在郊區也有大量的農地儲備,以通過補地價將農地變成住宅用地。但是,像啟德這一類的市區土地,的確是賣一幅少一幅。
(作者為財經評論員。)

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