年輕人的不滿源於買不起樓?──林鄭月娥第三份《施政報告》(曾淵滄)

在經濟低迷,社會動盪的同時,香港特首林鄭月娥宣讀了她上任之後的第三份《施政報告》。報告一出,馬上有地產代理告訴傳媒,有正在打算賣樓放盤的業主即刻調高售價。當天,香港股市上升,地產股升勢最佳,這份《施政報告》顯然對香港樓市有很大的刺激作用。
今年《施政報告》高度聚焦房屋、土地政策。林鄭月娥經過反覆思考,認為今日香港年輕人的不滿起源於想買樓而買不起,因此,決定以各種各樣的方法協助這些首次置業者買樓。

助首次置業者買樓
第一個方法是非常大幅度放寬香港金融管理局旗下的按揭保險的保險額上限。過去,想借樓價九成按揭的樓價上限僅四百萬元,現在提升至八百萬元,可借樓價八成的按揭上限則由目前的六百萬元提升至一千萬元,這大大提升了這批首次置業者買樓的能力。許多人買不起樓最大的困難就是借不到錢,為了降低銀行的風險,現在金融管理局不許銀行過度借貸。一般上,一個八百萬元的樓房,銀行最多只借百分之六十,因此,買樓者必須有八百萬元的百分之四十,即三百二十萬元首期才有可能買樓。無法一次過拿出三百二十萬元的人只能向地產商或財務公司借二按,付較高的利率,而且還需要通過銀行的壓力測試。現在,林鄭月娥讓按揭保險公司來協助這些首次置業者買樓,同時也保持銀行的借貸風險不會提高,因為新增的貸款有按揭保險公司提供了保險的保障,此舉肯定會大大增加年輕的首次置業者買樓的需求。
買樓的需求增加,樓房的供給如果不增加,樓價將飛漲,增加買樓者的負擔,年輕人依然買不起樓。
因此,施政報告另外一個重點就是尋找土地建房屋。這一次,林鄭月娥看中一些地產商手上的大量農地及新界眾多非用來建房屋的所謂棕地,棕地上可能是停車場,可能是存放貨櫃、各種重型機械的貨倉……林鄭月娥打算動用《土地收回條例》大規模徵用土地,初步計劃是在未來五年徵用四百多公頃土地,這將是香港回歸以來最大規模的徵地計劃。當然,徵用土地是會有賠償,但打官司的爭論賠償額是不可避免的,因此,徵地計劃或許不是馬上能取得土地。於是,林鄭月娥在這份《施政報告》中拋出另一個「土地共享先導計劃」。這個計劃深受有大量農地的地產商歡迎,一方面增加地產商可發展的樓面面積,另一方面提供了大量的公共房屋用地。方法是地產商自願提供土地,政府批准通過擴大該區交通基建,以提高土地的地積比率,因此可以增加許多樓房建築面積,新增的建築面積地產商可分到百分之三十,而政府取得百分之七十以興建公共房屋。

(作者為財經評論員。)

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