新居屋政策的影響(曾淵滄)

「居屋」是多年前港英殖政府發明的,當年這項計劃稱為「居者有其屋」,把部分原本只租不賣的公共房屋以折扣價賣給符合資格的低收入一群,售價是私人住宅的七成。不過,居屋供應量並不多,只佔香港整體住宅供應的百分之十至十五,二○○二年,香港樓價大崩潰,特區政府更宣布「居屋已經成為歷史」,從此不再興建、售賣居屋。之後,香港樓價逐漸復甦,不過為了信守二○○二年的宣布,特區政府再沒興建居屋,這種現象一直拖延到二○一一年,民間「復建居屋」的呼聲實在太強了,終於特區政府決定重新推出居屋讓合資格的香港人購買。但供應量依然很少,折扣率也維持在七折,吸引力不算太強,故仍然有許多人選擇購入私人住宅而非居屋。
二○一八年十月十日,特首林鄭月娥宣讀她上任後第二份《施政報告》,居屋政策出現了重大改變,這些政策在相當程度上會改變將來香港的房地產市場的方向。

居屋大減價
新的居屋政策之一是居屋大減價。一般折扣由七折降至五二折,供公屋居民自願放棄公屋而買居屋的折扣率更達至四二折。第二項新政策是將來政府的土地,百分之七十會用來興建公共房屋。目前,香港整體住宅中,百分之五十是公共房屋(包括居屋),另外百分之五十是私人住宅,而公共房屋也以居屋為主,甚至一些目前在興建的、只供出租的公屋也改為出售的居屋,換言之,居屋的供應將大大增加。
在《施政報告》出爐之前,特區政府已經有新一批居屋推出供人申請,總共是四千四百三十一個單位,分別位於長沙灣、啟德和東涌,售價由一百五十九萬至六百三十萬元不等,較早前已經接獲了約十五萬份申請;《施政報告》公布後,再一次接受新的申請,立即增加了十一萬份,總申請量達二十六萬份,超額五十七倍,可見居屋減價大受歡迎。
這二十六萬居屋申請人,在居屋申請未抽籤分配之前,肯定不會購買私人住宅,這使到私人住宅暫時失去大量買家,相信會打擊私人住宅的價格。長遠而言,居屋供應增加,申請獲分配的機會也大為增加,因此凡是有資格申請居屋的人應該會改變買樓的決定:放棄買私人住宅而改為申請居屋。這些合資格買居屋的人一般收入不高,過去他們選購住宅時,也只有能力購買一些檔次較低的私人住宅,將來這班人會改為申請居屋。進而現有的低檔次、沒有游泳池、沒有住客俱樂部、單位面積小的低價私人住宅會面對居屋的競爭而價格大跌。
是的,如果申請居屋是輕而易舉的話,有誰會付高價買同樣檔次的私人住宅?將來,政府土地供應,只有三成會用來興建私人住宅,地產商會很珍惜,相信這些土地全部會用來興建豪宅,在檔次上與居屋有巨大分別的豪宅。

(作者為財經評論員。)

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