林鄭憑什麼鼓勵置業? (曾淵滄)

二○一七年七月一日,新任特首林鄭月娥上任,香港房地產政策出現相當大的改變,從過往的打壓買樓改成鼓勵置業。
從二○○三年開始,香港樓價大升小回,每一回的調整之後,又再創新高,因此,壓抑樓價上漲就成了特區政府的工作任務。
不論是樓價,或者任何其他東西的價格,是升是跌總是離不開需求與供給的兩大經濟因素,許多經濟學家都認為,增加供給是壓抑樓價上漲的最治本方法。但是,要增加土地供應,有兩大困難。

用地規劃與土地供給緩慢
第一個困難是尋找可以建房屋的土地並不容易,表面上看,香港不乏土地,香港的人口密度比新加坡低,但是,新加坡人的人均居住面積是香港的兩倍,這說明問題不在於沒有土地,而是土地用途的規劃。香港有許多土地於港英政府時代已經劃為郊野公園,要改變成住宅用地是很困難的,香港郊區有不少村落,村民在這些土地上居住了許多年,有些是合法的,有些是非法的,但是,不論合法非法,一旦政府想搬遷這批人,政治上反抗的聲音便非常大。因此,過去許多年,從曾蔭權到梁振英,都沒法改變這些事實,無法在郊野公園上建房子,無法搬遷新界郊區的村民。填海應該也是可以增加土地供給的,但是,環保分子反對填海,他們認為填海會趕走香港海域中的中華白海豚。
總之,為了種種的理由,土地供給一直很困難,因此,從曾蔭權到梁振英都採用「需求管理」的方法來壓抑人們買樓的欲望。通過控制,限制銀行借錢給置業者的比例來壓抑置業者買樓的能力,通過各種各樣的額外印花稅控制外地買家,非首次置業者的印花稅負擔重了,就沒有能力買,需求相對減少了,希望樓價因買樓的需求下降而下降。不過需求受壓的同時,供給卻依然無法增長,土地供給增長有困難,因有了土地,從一片平地到大樓入伙,至少也要五年,這是供給無法在短時間內增加的第二個因素。
那麼林鄭月娥又憑什麼鼓勵置業?鼓勵置業豈不是增加了需求?樓價會不會因此而加快上升?
很有趣的,林鄭月娥手上的王牌竟然是香港數大地產商,二○一七年香港數大地產商突然很積極地將手上的農地通過補地價轉變成住宅用地,這是過往多年沒發生過的事。更有趣的是近日東涌填海工程正式開始,這是二○○三年來的第一次,林鄭月娥突然之間,讓香港土地供應大量增加,數年之後,住宅供給也會大大地增加。

(作者為財經評論員。)

 

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