社會.時事
2021-8-27
二〇二一年九月號
論新一輪移民潮與香港樓市的升跌(曾淵滄)

代表香港二手樓價走勢的中原城市領先指數,於二○二一年八月十三日再創歷史新高,報一百九十一點三四點。樓價指數創新高,對仍無物業的年輕人來說,買樓的願望可能下降了。對有物業的業主來說,意味着個人身家又增加了。不過,這一次樓價指數創新高,在市場的反應不算大,理由之一是上一次的歷史高位是在二○一九年七月五日,創出的一百九十點四八點。換言之,樓價在兩年多前創出新高之後是輾轉下跌,要用超過兩年的時間才收復失地,這說明過去兩年香港樓市並非處於火熱急升的狀態。

二○一九年七月五日樓價創新高之後,香港就爆發了「反修例」的動亂,動亂使到樓價迅速下跌。到了二○二○年,除了社會動亂之外,又出現了新冠肺炎疫情,在疫情與動亂雙重打擊之下,二○二○年三月十三日,中原城市領先指數創出一百七十四點零三點的低位,之後才逐漸回升,回升過程也是緩慢的,用了超過一年時間才收復失地。這期間,認為樓價會再下跌、不認為樓價能收復失地的人也不少。

移民賣樓必然導致樓價大跌?

過去兩年市民認為樓價會大幅下跌的理由似乎還不少,他們認為香港近一年來移民的人數不少,移民賣樓必然導致樓價大跌。統計數字也顯示,香港總人口數量的確減少了,而人口減少,樓價也應該是下跌的。

到底誰在買香港的樓?近一年,香港地產商每一次推出新的樓盤樓花應市,往往在一天之內就賣清光,買樓還得抽籤安排揀選的程序。

為什麼移民潮沒有使到香港樓價下跌?要解釋這個現象,先得了解目前的移民潮背景。首先,這一回的移民潮,與上世紀八十至九十年代初的移民潮是非常不一樣的。這一回的所謂移民潮,嚴格地說不算是真正的移民,這些人多數只是通過持有BNO護照而取得英國政府發給的五年簽證前往英國,在英國住滿了五年之後,才可以真正申請移民。如果獲得批准,再多住一年才可以定居英國。五年之後,誰能知道自己是不是有資格繼續留在英國,或是被當時的英國政府趕回香港?在這樣的條件下前往英國,根本不是移民,有多少人會「破釜沉舟」地賣掉香港自住的物業前往英國?去年《港區國安法》正式執行後,在一些地產代理的櫥窗中還會看到「移民急讓」的宣傳廣告,現在這些「移民急讓」的廣告消失了。

過去一年的確有不少香港人前往英國,香港人的特性就是懂得揀便宜,既然可以取得五年簽證,到了英國既可以工作,也可以讀書,而英國本來就是香港人熱門的留學地點,每年有大量香港人送子女到英國念書,現在索性讓父母也跟着到英國,既可以陪伴子女讀書,也可以工作,何樂不為?五年後就算沒有資格正式移民英國,也沒有什麼損失,他們也認為子女在英國念書,將來取得移民資格的機會也比較大。多年前,英國政府在一九九七年之前,向數萬名香港人發出真正與英國人一模一樣的英國護照,這就是所謂居英權,而取得這類護照的香港人,不乏是曾經留學英國、在英國各大學畢業的人。

對比上世紀移民潮之不同

上世紀八十至九十年代初,有許多香港人真正移民加拿大、澳洲……但大部分人在取得加拿大、澳洲護照之後選擇回來香港,他們只將取得這本護照當成買保險。畢竟,他們最終還是認為在加拿大、澳洲工作前途有限,扣除了重稅之後的收入更有限。這些人不少在移民前賣掉了香港自住的物業,當時他們出發前是真正的取得了移民資格,並不打算回香港,因此才有「破釜沉舟」的決心。可是,當他們最終決定回流香港後,才發現當年在香港賣樓所得到的價錢,已經不可能再買回同樣面積、地點、條件的物業了。他們得付出多一倍、兩倍的價錢重新在香港置業,結果非常不幸,回流後高價買樓自住,卻遇上了一九九七年樓價見頂之災。

這段經歷是那一代移民不會忘記的事,他們的經歷也傳給了新一代打算移民的人,因此新一代移民,不論是真移民,還是只持有五年簽證而離開的人,都不會輕易賣掉自住的物業。他們會把空置的物業放租,所以在過去一年,香港樓價上升,但是租金下降了,也許租金下降的其中一個理由是多了移民放租。

香港人口下降之因

香港總人口數字下降的原因更複雜,可以是因為移民,也可以是因為疫情導致不少香港人滯留境外回不來,或不願意回來,一來一回都得隔離檢驗,浪費許多時日。這個年頭,連外籍家務助理也走一個少一個,菲律賓與印尼都是高危區,很難為香港家庭補充新的家務助理,更有些不富裕的退休老人,乾脆選擇回到中國內地生活,那裏的生活費較低,疫情也受控,這些人既然不算富裕,他們的離開自然也無樓可賣,也許只是讓出自住的公屋,讓長大了的下一代繼續居住。

再回頭來看看中原城市領先指數,從二○一九年的高位至二○二○年的低位,下跌幅度實際上也只有百分之八點六,因此目前所謂的再創新高,升幅也是相當有限。從二○一○年開始至今的「辣招」稅的確有效地壓抑了香港炒樓之風,只住不炒的樓市很難大升大跌。

(作者為財經評論員。)