近日香港房地產市場出現罕見現象，各類物業價格及租金走勢出現明顯分歧。店舖的租售市場價格均錄得大幅下跌，越是人流旺區，跌幅越深。最新消息指，銅鑼灣羅素街有舖租下跌百分之八十，旺角亦有舖租下跌百分之五十。然而，住宅租金卻持續上升。
租金下跌促成Call Loan
店舖租金大跌，導致買賣價格也按同比例下跌。因為銀行估值普遍以租金收入作為計算基礎。當租金下調，估值自然下降，業主的財務壓力隨之加劇。部分業主為避免租金下調影響估值，寧可選擇丟空店舖不租，否則銀行可能因估價下降而收緊貸款額，甚至要求補差額、提前還款，觸發所謂的Call Loan機制。
對大多數業主而言，這是沉重打擊，突如其來的資金缺口並不容易填補。雖然香港金融管理局近日公開表示，銀行不應因租金下跌而啟動Call Loan，但對業主而言，風險仍然存在，因為不少業主是靠收取租金來每月償還銀行貸款。當租金下跌百分之八十、百分之五十，要如期還款變得異常困難，最終或會出現無力按時支付利息及分期供款的窘境。
一般而言，若借款人能按時償還每月利息及分期供款，銀行一般不會因物業估價下跌而主動追收貸款。二○○三年，香港住宅物業價格較一九九七年平均下跌百分之七十，導致大部分業主資不抵債，欠款金額超過物業價值。但當年情況下，那時候只要借款人每月能依期還款，銀行就不會提早追收貸款，結果這批業主成功渡過難關，其後數年樓價回升，問題亦迎刃而解。
一般而言，能夠穩定償還樓按分期的，多屬自住業主，以自身工作收入支撐還款。而投資者的還款能力則取決於物業租金的升跌。過去幾年，香港物業租金出現罕見分化：商舖租金持續下滑已有數年之久，住宅租金卻在過去兩年不斷攀升。更為特別的是，近四年來，香港住宅價格持續下調，呈現樓價向下、租金向上的「怪現象」。
高息周期衝擊物業價格
香港物業價格自二○二一年起持續下行，主因是利率升勢明顯。香港利率與美國掛鈎，而美國聯儲局從二○二二年開始加息，但投資者早於二○二一年已預料美國即將展開大規模加息周期，導致樓市提前見頂。二○二○年疫情期間，美國聯儲局將聯邦基金利率降至零水平。零利率政策刺激下，美國通脹率於二○二一年急速攀升。然而，聯儲局當時並未即時採取加息手段遏抑通脹。據傳此舉與主席鮑威爾尋求連任有關。他在二○二二年獲拜登政府確認連任後，迅即大舉加息，節奏急促、幅度猛烈。在聯繫匯率制度下，香港利率亦隨之急升，導致住宅、商舖、寫字樓以至工廈等各類物業價格應聲下跌。
長期以來，聯儲局的操作慣性是減息期長、加息期短，往往選擇在新總統上任後的第二年加息，至第三、四年再轉向減息，以創造有利連任的經濟氛圍。這種操作令加息幅度通常溫和，隨後亦迅速被減息抵銷，市場可預期低息環境將回歸。
但是在拜登任期的第三年，即二○二三年上半年，美國仍在加息，這就與過去許多年歷任聯儲局的行為大不相同。從二○二二年開始加息至二○二三年七月，共加息十一次，累積加幅達五點二五厘，力度之大，實屬罕見。二○二四年九月雖曾短暫減息，但特朗普重返白宮後，鮑威爾以關稅可能引發通脹為由，暫緩減息步伐。這段異常拉長的加息周期令不少發展商及投資者誤判形勢，他們原以為只需捱過一年加息期便可迎來減息，結果嚴重低估了連續四年高息環境對資金的壓力。地產發展商被迫加快推盤套現，以紓緩資金周轉壓力。在發展商大幅減價的趨勢下，進而拖累二手樓價下跌。投資者的處境更為不利，部分因無力如期支付利息及分期供款，最終令物業淪為銀主盤。
住宅商舖需求的逆轉
儘管樓價下行，香港住宅租金卻因特區政府積極引進外來人才與境外學生而逆市上揚。這批新來港人士多屬中產階層以上，當中具備置業條件的優秀人才，但初來港仍以觀望為先，選擇先租後買。與此同時，境外學生人數相較往年激增數倍，院校宿位供不應求，促使大量學生需於私人市場覓租，帶動租務需求上升。租金上漲亦緩和了住宅物業價格的跌勢，原因是租金回報率上升，吸引投資者入市收租。因此，相比商舖價格的跌幅，住宅物業自二○二一年至今的跌幅僅百分之三十，跌幅相對溫和。
商舖市場所受衝擊不僅來自高息環境，更有兩大關鍵變化：一是港人北上消費日趨頻繁，嚴重打擊本地飲食業；二是網購普及，侵蝕零售實體的客源。這兩股趨勢持續多年，對商舖市道造成深遠且難以逆轉的影響。回顧過去，香港商舖租售價格曾大幅跑贏住宅，不乏「一舖養三代」的傳奇故事。二○○三年起，內地旅客透過自由行及一簽多行政策大量來港，旅遊區商舖需求急增，帶動各旅遊區商舖租值及售價飆升。然而，盛況難復。現時深圳各類消費項目的性價比遠勝香港，加上網購興起。升得高，跌得重，可謂市場常態。