香港樓市展望 (張大朋)

  我在上月初沽出了大約四十餘個美孚新邨單位,這批單位是在二〇〇七年初時買入的,有一定的利潤。有朋友問我是否看淡後市?我認為自二〇〇三年「沙士」以來,樓價已有相當大的升幅,但樓價仍在合理水平。由於預期將要出現加息,物業市場成交會減慢,樓價出現輕微調整是很可能的,套現資金可以轉投其他地方。  近期出現了一些超貴的貴價樓,引起市場譁然甚至出現了要求政府干預的呼聲。干預具體來說有兩種建議:一是政府增加土地供應。另一是復建「居屋」。依我的看法,貴價樓是另類市場,只佔樓宇供應量很小很小的比例。貴價樓當然很貴,有人買得起,發展商當然要賺盡,並不表示香港整體樓市出現泡沫。  看物業市場有沒有泡沫,應該有兩個指標:一個是供應過剩,市場消化不了,樓價當然會跌,現在並沒有這個問題。新樓供應逐年減少,這也許跟香港整體樓宇的需求在減少有關。雖然幾年來拍賣出來的可發展土地不多,但通過其他途徑,特別是農地補地價轉成發展用途的土地不少,整體樓市供求均衡。  另外一個看樓市是否有泡沫的指數,應是看負擔能力。市場上有一個平均供樓支出佔平均家庭入息的比例的數字,現時此一指數大約在百分之三十至百分之三十二之間,在一個非常合理的範圍內。記得在一九九八至一九九九年,適值樓市巔峰期,這一指數曾達百分之一百二十,也就是說一般家庭將全部入息都拿去供樓也不夠,也就是說樓價遠高於市民負擔能力,此時的樓價唯有下跌一條路可走。當時特首在樓價奇高時,推出「八萬五」的建屋計劃,加速了物業市場的崩潰,那一次的樓市大調整,對香港的中產階層帶來沉重打擊,許多人一生的積蓄都付諸東流。  現在物業市場不算有泡沫,但要記得現在是在零息環境下。零息是對物業市場最大的利好因素,不過零息環境是不正常的,不會永遠持續下去,一般估計美國會在明年年中開始加息,中國應比美國更早一點開始加息。加息當然也是慢慢來的,每次零點二五或零點三三釐,不會一次加幾釐,但一旦加息的期望出現(可以說現在這種期望已經出現),市場的情緒會很快逆轉。  買樓的人,無論自用還是投資,都會想推遲買樓,觀望一下。當大家都這麼想的時候,市場中買家就大幅減少。首先出現的是成交量下跌,而一定有賣方出於各種理由,需要套現,願意減價賣出,那時市場就會出現市價下跌的情形,而這種情形更會加強了買家觀望的情緒,成交進一步下跌,樓價也進一步下跌。  如果供樓利息真的隨加息而上升,上文提到的負擔指數就會上升,用家的負擔增加,投資者的回報減低,投資樓市的誘因減低,整個變化的過程,在時間上會有一些滯後的效應。  現在世界經濟從衰退中復甦,復甦的速度越快,加息就來得越早。假定美國真的在明年中加息,香港必定跟隨,那麼明年秋冬,可以明顯看到樓市調整,而調整將會持續一段時間。  為什麼說會有調整,而調整的幅度不會太大呢?因為現在樓價不算貴,租金回報率不低,一般的大屋邨回報率大約在三點五至五釐之間,如果樓價再跌,則回報率再上升,業主有可觀回報是不願意割價求售的。  這是一個預測,第一步成交大減已經出現了,且看後續的變化是否如此。  (本欄隔期刊出。作者網站:http://dpz88.spaces.live.com/)

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